中國(guó)的城市化何以出現(xiàn)這種驚人的增長(zhǎng)?解決了啟動(dòng)城市化的初始資本問題是其中的關(guān)鍵——從采用與其他國(guó)家一樣的依靠過去剩余積累的傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式(比如改革開放之前中國(guó)普遍采用的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格剪刀差)，成功轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽课磥硎找尜N現(xiàn)來獲取資本的現(xiàn)代增長(zhǎng)模式。

工業(yè)化和城市化都是中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累模式的結(jié)果。一旦擺脫了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的資本約束，二者就會(huì)次第啟動(dòng)。

一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的資本來源無外乎內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)渠道。資本主義國(guó)家傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的初始資本除了源于外部掠奪，從內(nèi)部來看主要依靠債市、股市等資本市場(chǎng)。

歷史和國(guó)情決定了中國(guó)的城市化無法依靠傳統(tǒng)的資本市場(chǎng)來解決初始資本不足的問題。

面對(duì)特有的困難，中國(guó)的地方政府在不經(jīng)意間采用了土地金融，由此奠定了中國(guó)城市化成功的基礎(chǔ)。

土地金融制度形成的根源在于著名的“八二憲法”。其中規(guī)定：城市土地歸國(guó)家所有;農(nóng)村土地歸集體所有(除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外)。

雖然實(shí)施計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的國(guó)家不少，并且土地也都?xì)w國(guó)家所有，但是像中國(guó)這樣將土地所有權(quán)的歸屬寫到憲法里的國(guó)家卻沒有幾個(gè)。

而且“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”這條規(guī)定，導(dǎo)致土地跟空氣一樣，成了不能交易的東西，其所有權(quán)的歸屬自然無人關(guān)注。

針對(duì)這一規(guī)定的缺陷，1988年的憲法修正案重新對(duì)“城地國(guó)有”做出了解釋：土地所有權(quán)還是公有，不能出讓;但土地使用權(quán)可以出讓，由此城市土地變成可以流通的資本。

深圳率先啟動(dòng)城市化，它面臨的首要問題就是資本短缺。由于彼時(shí)的中央財(cái)力薄弱，深圳只能自籌城市建設(shè)資金。

面對(duì)這一難題，深圳從毗鄰的香港獲得了啟發(fā)，作為城市化的先行者，香港不僅財(cái)力雄厚，更為重要的是其財(cái)政收入中相當(dāng)一部分來自土地拍賣!

深圳決定效仿香港，通過出讓相應(yīng)年限的土地使用權(quán)獲得城市化的啟動(dòng)資本。1990年，國(guó)家土地管理局出臺(tái)了《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》，對(duì)不同用地類型的使用權(quán)年限加以明確。

從此，地方政府開始擺脫長(zhǎng)期困擾城市發(fā)展的資金短缺問題。當(dāng)時(shí)很多城市政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是由施工單位墊資，然后政府劃撥土地給建筑公司，建筑公司再把地轉(zhuǎn)給其債主。

這時(shí)，很多土地看似閑置著，但其實(shí)一直在并不直接需要的土地使用者手中流通。

土地就好像地方政府發(fā)行的貨幣一樣，在不同分工參與者手中充當(dāng)交易媒介。

從未有其他的暫行規(guī)定能像這個(gè)暫行規(guī)定，給中國(guó)創(chuàng)造出無與倫比的財(cái)富，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到如此巨大的推動(dòng)作用。

后來，印度覺得中國(guó)的特區(qū)發(fā)展得不錯(cuò)，也想學(xué)中國(guó)。印度曾經(jīng)一口氣批了564個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，結(jié)果發(fā)展下來，效果卻不如人意。為什么特區(qū)建設(shè)在中國(guó)很成功，在印度卻行不通?

原因在于，在中國(guó)，城市土地是國(guó)有的，規(guī)劃局在圖上畫一條紅線，拿去貸款，銀行就接受。

政府將這筆貸款用于征地、拆遷、七通一平……賣地(使用權(quán))，然后還錢給銀行，城市就建起來了。

但這樣的辦法在印度卻完全行不通，因?yàn)樵谟《韧恋厥撬接械模《纫?guī)劃局畫的那條線無法產(chǎn)生任何價(jià)值。

到了1998年，亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致出口劇減。為拉動(dòng)內(nèi)需，中央啟動(dòng)全國(guó)住房制度改革。

城市政府手中原來不能交易變現(xiàn)的巨額財(cái)富由此進(jìn)入資本市場(chǎng)，這相當(dāng)于幾百個(gè)城市政府同時(shí)首次公開募股(IPO)。

中國(guó)的土地市場(chǎng)與股票市場(chǎng)具有類似的架構(gòu)，土地市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商就像股票市場(chǎng)中的券商，包銷政府出讓的土地使用權(quán)(就像企業(yè)發(fā)行的股票)，然后根據(jù)需求開發(fā)各種樓盤(就像股票市場(chǎng)中的理財(cái)產(chǎn)品)，居民(就像股票市場(chǎng)中的股民)通過購(gòu)買城市政府發(fā)行的“城市股票”分享整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)(房產(chǎn)升值)。

在此期間，城市政府若想出售轄區(qū)的土地使用權(quán)，則需要到處招商，土地市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，不同的城市政府(生產(chǎn)者)之間為賣地(使用權(quán))展開競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商(消費(fèi)者)則坐享消費(fèi)者剩余。

針對(duì)這一制度缺陷，2004年，國(guó)土資源部、監(jiān)察部下發(fā)“71號(hào)令”，規(guī)定自當(dāng)年8月31日起，必須采取“招拍掛”的方式出讓土地使用權(quán)。

從此，開發(fā)商(消費(fèi)者)之間為買地(使用權(quán))而展開競(jìng)爭(zhēng)，城市政府(生產(chǎn)者)坐享生產(chǎn)者剩余。

至此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，土地在地方政府資本結(jié)構(gòu)中的比重逐年上升。

編輯： 趙凡